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云南腾冲高黎贡国际健康旅居小镇自建成以来，便不断有加扩建行为。一些业主买下“别墅”后，私自开挖山体、削坡建房，有的甚至将几百平方米的房子扩建成几千平方米。业主多次向有关部门投诉，一直未能得到有效治理。仍有人在偷偷施工，有的违建甚至作为民宿或酒店对外营业。
人民网“领导留言板”网友
将几百平方米的“别墅”加建成几千平方米的民宿或豪华酒店……情况真如读者来信所说吗？记者近日来到云南腾冲市高黎贡国际健康旅居小镇走访调查。
几百平方米扩建成几千平方米，住宅改造成民宿、度假酒店
高黎贡国际健康旅居小镇位于腾冲市腾越镇东山片区，背靠国家4A级旅游景区东山草原。资料显示，其低层住宅区坐落于半山腰，包括长桥郡、格林郡、江山小院等组团，共470户。就容积率而言，小镇尚未达到别墅标准，但2013年相继交房后，业主们习惯称之为“别墅区”，开发商部分宣传物料也将这些低层住宅称为“别墅”。
“小镇已经面目全非。”在此旅居的李林（化名）告诉记者，近几年来，他目睹各个组团内陆续冒出“奇形怪状”的建筑。
7月上旬，记者到现场走访，发现几乎每个组团内都有与周边格格不入的建筑：有的数栋房屋被打通串连在一起，充分利用每栋之间的空地；有的向上加建或者向下开挖山体，增加多个楼层。
“有些真的太过分了。”在李林今年4月底拍摄的一张照片中，爱丁郡的两栋“别墅”中间，空地被垂直挖开，露出深约两三米的山体切面。不到3个月后，记者到达现场，看到这片空地上已立起三面硬化墙。
还有一些明显在扩建的楼栋正在施工。在格林郡，房子内电钻声从上午持续到傍晚。“别墅”原有的挡土墙被拆，一片空地被向下挖开，修建了地下室。
在江山小院，记者看到一处正在改建的房子背面“别有洞天”：原本用于防止滑坡的挡土墙被挖开，修成了向山下延伸的混凝土承重墙。依靠这面承重墙，一栋全新的5层建筑从山坡上“冒”了出来，旁边就是山崖，从远处看格外突兀（见图，胡笑源摄）。从现场遗留的施工图纸可以看出，这是将两栋四户连通起来，向外、向下扩建楼层，业主计划将其打造为一家酒店。
江山小院另一处格局类似的建筑同样“气派”。绕过挡土墙，原本3层的“别墅”已加建成7层的毛坯房，悬在半山腰。
记者通过这栋房屋上挂出的售房电话，联系到业主刘明（化名）。
“房本上本来只有100多平方米，开发商送了两层架空层，我又把旁边和侧面的空地买了。”刘明介绍，他的房子加扩建后，目前面积有2800多平方米，“一面4层，一面7层”。
记者看到，不少经过“大拆大建”的房子都已作为民宿或酒店对外营业。有民宿负责人表示，这个主打健康、疗养的旅居小镇在建设时是按住宅区规划的，但很多业主买房是为了经营民宿。
“整个高黎贡经营（民宿）哪有不加建的，加建五六千平方米的都有。”刘明同时也是一家民宿的负责人，他说，“如果不加建（增加房间），哪一家（民宿）都做不下去。”
记者以购房名义咨询，腾冲市住房和城乡建设局一名工作人员表示，小镇内“别墅”改建的民宿和酒店，几乎都是违建，没有任何行政批准，“也批不了”。但目前“别墅区”差不多一半房屋都有违建。“执法局来的时候你不干，走了以后再干不就完了，上有政策下有对策嘛。”他为想要购房的记者支招。
违规整改通知后照常施工，交完罚款继续开业
如此加扩建合规吗？当地政府对此是什么态度？
记者检索发现，2020年10月便有小镇业主在人民网“领导留言板”上投诉违建。当时，腾冲市城市管理综合行政执法局回复称小镇内利兹郡、格林郡、林肯郡、长桥郡等22户确有违建，已责令整改，并强调对于违建行为要“坚持发现一起，查处一起”“绝不姑息迁就”。
2023年，由腾冲市综合行政执法局牵头，联合自然资源局、住房和城乡建设局、属地街道办事处成立联合工作组合署办公，专门整治违建。然而现在，小镇违建仍未断绝。
当地相关部门是如何监管整治的？8月17日，记者采访了腾冲市有关部门及小镇物业腾冲恒益物业管理有限公司负责人。
对于违建，腾冲市综合执法局副局长王德奇介绍，接到举报或者通过巡查发现相关违规行为后，执法人员会通过张贴通知书、断水断电、冻结不动产权等方式进行处理。市自然资源局提供的数据显示，2023年6月以来，该区域累计下发执法文书63份，强制断水断电40户，2025年3月以来，对该区域新增部分拆除30户、1400平方米。
据小镇物业负责人孙荣富介绍，这几年，物业公司共发出违建整改通知书169份。
记者走访时，在10余栋尚未改造完成的“别墅”围挡铁皮或大门上，看到贴有物业出具的“违规整改通知书”，时间从去年底至今年6月，内容多为认定业主存在未经批准擅自加建的情况，要求其限期整改，否则将进一步采取强制停工等措施，并向相关政府部门上报之类。个别房屋外还贴着自然资源部门的责令停止违法行为通知书和处罚公告。但这些通知书似乎并未被“当回事”，有的房屋外面贴着通知书，里面仍在紧张施工。
城镇住宅小区违章搭建工作组东山片区负责人寸时毅承认，片区内“会有一点加建违建”，但大拆大建的“不明显”。不少房子存在挖地下室、加高楼层等情况，都是2023年工作组成立之前的“历史遗留问题”。“当然，现在也不排除一些业主利用监管的时间差，以‘躲猫猫’的形式偷偷加建。”
寸时毅说，因为即便出具了整改通知书，业主还可以提起复议。“市自然资源局发给业主催告通知之后，转到市综合执法局，才能采取强制措施。这一过程少则三四个月时间。”以上文中爱丁郡的违建为例，寸时毅称工作组已责令其停工，等雨季过后进行回填。自他今年1月接手工作后，还没有违建真正被拆除。
令记者瞠目的是，对于小镇违建的定性，受访的政府工作人员和物业负责人一致认为，这是因为业主大多来自外地，对腾冲多雨的气候不适应，出于“生活习惯和居住需求”，对房屋进行了一些适用性改造。
不过，很多“适用性改造”成了民宿和酒店。孙荣富表示，已经营业的民宿和酒店确实存在违建，但是政府没定性，物业也管不了。目前小镇正常经营的低层民宿有58家。
这些业主将住宅扩建成民宿、酒店对外营业，是否获得批准？腾冲市自然资源局副局长李富硕告诉记者，小镇片区属于住宅项目，改商业用地需要办理用地变更手续。目前，该局未对任何一家民宿、酒店进行用地变更审批。
对此，腾冲市市场监督管理局副局长寸德鹏表示，这两年产生的违建，会冻结其房屋交易，肯定办不了营业执照。他介绍，该片区目前有注册民宿、酒店100家左右，但不清楚具体情况，“住宿业执照基于承诺制办理，办理时不会对营业场所的实地情况进行核实。如果存在虚假承诺，肯定会进行一些处罚。具体怎么处罚，我不分管这块业务，不太清楚。”
记者搜索发现，2024年6月，中央第七生态环境保护督察组向当地移交的群众信访举报件提及，江山小院的许多住宅地、公用地、林地，被违章建盖为豪华酒店。而后，腾冲市多部门曾联合执法，对江山小院5栋住宅擅自改扩建房屋的行为进行违法认定，处以45万余元罚款。记者实地走访看到，上述住宅改造成的酒店，已在对外营业。查询订房平台信息，以暑期旺季房价计算，如果不打折，45万元仅相当于其一周左右的营业额。
专家指出，“历史遗留问题”不是不处理的理由，整治不能止步于罚款
值得注意的是，深挖山体、削平山坡对当地自然生态会产生什么样的影响？
近年来，不少业主投诉违建问题，部分政府部门的回复，以及多处现场的违规整改通知书都提到，相关违建“存在安全隐患”“有坍塌风险”。
“一般依山而建的建筑，最危险的就是山体失稳危及建筑物和人员安全。”成都理工大学环境与土木工程学院教授李天斌认为，未经专业论证和管理审批，向上加建可能导致建筑物沉降、倾斜或开裂，往下深挖可能导致原来的基础暴露，引发建筑失稳等严重后果。
李天斌还表示，腾冲地处地震带，雨季降水集中，山体滑坡风险较大。在这样特殊的地质环境下，违建存在的安全隐患更为突出。
走访过程中，记者跟随售楼部工作人员查看了两套位于江山小院的待售“别墅”。两栋“别墅”仍保持原态，但周边有业主加扩建。记者发现，院内挡土墙上方、房屋墙角处已出现不同程度的下沉和塌陷。该工作人员解释称，“可能是长期雨水造成的地基塌陷，需要施工队进行整修。”
然而，湖南大学土木工程学院建造管理与防灾工程系教授陈大川表示，下沉、开裂是否与违建有关，需要检测和监测数据支撑。“这是危险信号，如果裂缝不稳定、呈继续发展的态势，则属于更加严重的险情，应立即采取应急措施。”
下一步，小镇违建如何整治？对此，多部门负责人均表示，将按照制定的方案或办法去解决。记者询问，有无具体方案？李富硕称“还在探索中”。至于已经形成的违建，多名相关部门负责人都称之为“历史遗留问题”。寸时毅坦承：“我们主要是要控制增量，存量都是历史遗留问题，不在我们工作人员的执行范围里。”
“‘历史遗留问题’不能成为不处理的理由。”中国人民大学土地管理系副主任夏方舟认为，判断当地处置是否到位，关键不在于业主交了多少钱，而在于3个问题：建筑是否符合规划？安全风险是否真正消除？处罚和督察整改是否形成了完整、可查的执行闭环？
夏方舟建议，逐栋公开原规划许可、现状测绘、处罚决定和整改验收材料，对重点建筑开展独立的边坡、结构和抗震安全评估，再根据评估结果分类整改、拆除或者依法处置。
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